“提前還房貸”切莫落入陷阱

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當(dāng)前，由于提前還房貸的人有所增加，不法中介又盯上了這塊“肥肉”，誘導(dǎo)借款人用利率低的經(jīng)營貸置換利率相對高的存量房貸，宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”。近日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》。此前，中國銀保監(jiān)會也發(fā)布了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會明確表示，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員嚴(yán)禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等機(jī)構(gòu)、個(gè)人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為。接下來，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員要高度重視、自查自糾，嚴(yán)格內(nèi)部業(yè)務(wù)管理。

“將房貸置換為經(jīng)營貸，此操作隱藏諸多風(fēng)險(xiǎn)，如違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等。”銀保監(jiān)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸必須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)，但在“轉(zhuǎn)貸”的操作下，經(jīng)營貸流入了房地產(chǎn)市場，“銀行如果發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸資金沒有按照合同約定使用，消費(fèi)者將承擔(dān)違約責(zé)任，不僅可能被銀行要求提前還貸，還可能影響個(gè)人征信。”

此外，在辦理經(jīng)營貸的過程中，不法中介往往宣稱“可以辦理各項(xiàng)證件、材料”。“其實(shí)，這是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸的資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會被追究相關(guān)法律責(zé)任。”上述負(fù)責(zé)人說。

值得注意的是，不少借款人提前還房貸是為了節(jié)約利息，但倘若采取經(jīng)營貸置換房貸的操作，這不僅無法節(jié)約利息，還可能要背負(fù)高昂的成本。銀保監(jiān)會上述負(fù)責(zé)人介紹，不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”，需要消費(fèi)者先結(jié)清房貸，再以房屋作為抵押，辦理經(jīng)營貸。為了牟取非法利益，不法中介通常慫恿消費(fèi)者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各類高額費(fèi)用，消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸的正常息費(fèi)水平。

因此，借款人要認(rèn)清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風(fēng)險(xiǎn)隱患，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，維護(hù)自身合法權(quán)益。“重點(diǎn)做好以下四方面的防范工作。”銀保監(jiān)會上述負(fù)責(zé)人說，第一，防范不法中介的虛假宣傳，提高風(fēng)險(xiǎn)識別能力；第二，借款人如果有提前還房貸的需求，應(yīng)向銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)咨詢；第三，申請貸款時(shí)，借款人要提供真實(shí)有效的申請材料。簽署合同時(shí)，要認(rèn)真閱讀條款，重點(diǎn)關(guān)注利率、費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)提示等重要內(nèi)容。借貸后，要按照約定用途來使用貸款，避免挪用；第四，不隨意透露身份信息、銀行賬號、財(cái)產(chǎn)情況等個(gè)人信息，避免被不法分子利用。

針對當(dāng)前備受關(guān)注的“提前還房貸遇難題”現(xiàn)象，多位業(yè)內(nèi)人士表示，能否提前還房貸，這要嚴(yán)格按照貸款合同的約定行事。對于商業(yè)銀行來說，既要堅(jiān)持合法合規(guī)，不可故意為“提前還房貸”設(shè)置障礙，也要堅(jiān)持惠民利民，合理適度減免相關(guān)費(fèi)用。

“提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或金額進(jìn)行變更，需要借款人與銀行協(xié)商一致。”招聯(lián)首席研究員董希淼說，部分銀行在合同中予以明確，提前還款不需要收取違約金，但借款人應(yīng)提前向銀行提出申請，“這表明，借款人可以提出申請，但仍需等銀行同意之后才能提前還款。”

多位業(yè)內(nèi)人士表示，“要不要提前還房貸”是一個(gè)理性決策，而非跟風(fēng)行為。借款人要理性研判自己的收入走勢，這是做出決策的關(guān)鍵。此外，借款人要綜合考量其他因素，例如贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女、保障自身醫(yī)療和養(yǎng)老費(fèi)用等。總之，借款人應(yīng)結(jié)合個(gè)人收入結(jié)構(gòu)、個(gè)人經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等多方因素，科學(xué)地做出適合自己的選擇。（經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 郭子源）

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