多房企發(fā)債計劃遭中止 償債能力成關鍵 陷入“中止”的尷尬境地

去年底打開的融資閘門已延續(xù)至今，但在房企融資案不斷披露的當下，部分房企之前的融資計劃卻頻頻被中止。業(yè)內人士指出，在調控未松動的情況下，企業(yè)業(yè)績漲幅放緩，加上當前房企普遍面臨前期債務兌付壓力，導致企業(yè)融資需求迫切。然而隨著前期包括地產公司在內的一些企業(yè)曝出債務違約，當前監(jiān)管單位對已申報的債券項目的審核力度加大的可能性無疑會加大。那些財務指標不佳、償債能力存疑的企業(yè)獲批的難度很大。此外，融資案信息披露不全、風險提示不明確的融資計劃都可能成為被中止的對象。

融資中止頻現(xiàn)

2018年底開始的房企融資潮至今仍在持續(xù)。機構數(shù)據顯示，2019年1月，房企公布的融資計劃已超過70起，總金額超過1600億元。但密集發(fā)債并不意味著“融資難”局面已破局。

據上交所2月1日披露信息顯示，和昌地產集團申請發(fā)行的“中金和昌資產支持專項計劃”被中止審核。該筆資產支持證券擬發(fā)行規(guī)模為3.3億元。不僅是合昌地產的融資計劃，近一個時期內，已有多家房企發(fā)債項目被中止審核。包括陽光100一筆規(guī)模7億元資產支持專項計劃、寶龍地產一筆規(guī)模11.8億元資產支持專項計劃、當代節(jié)能置業(yè)一筆規(guī)模7.9億元資產支持專項計劃、合景泰富兩筆規(guī)模分別為200億元及20億元資產支持專項計劃等。

此外，包括融創(chuàng)集團、俊發(fā)集團、花樣年、雅居樂等多家知名房企在內的多家地產公司此前公布的部分融資計劃均遭遇中止審核。

業(yè)內人士指出，當前房企融資意愿強烈，但并非所有融資案都會順利獲批，類似的房企融資計劃遭中止的情況現(xiàn)在和以后都將是常態(tài)。尤其是在此前有少數(shù)企業(yè)未能及時償付到期債務而引發(fā)違約事件被曝出后，管理機構對融資計劃的審批可能會更加關注企業(yè)的償債能力，從而對這些融資案的審核過程更趨仔細和嚴格。

財務指標受關注

據了解，企業(yè)融資計劃擱淺一部分是企業(yè)由于自身原因主動采取了中止或終止。但多數(shù)融資計劃的暫停主要是由于房企發(fā)行的債券項目在審核流程中出現(xiàn)問題而被動擱置。

以深交所房企發(fā)債為例，整個申報流程包括已受理、已反饋、通過、中止、終止等幾個環(huán)節(jié)。其中，“未通過”表明債券發(fā)行人不符合發(fā)行條件等原因導致項目審核未獲通過;“終止”則是發(fā)行項目中止超過92天后所導致項目終止。

事實上，房企融資計劃受阻最為常見的是“中止”。這主要是因為上交所債券申報系統(tǒng)已實現(xiàn)電子化審核流程，申報流程中發(fā)行人未按時回復反饋意見或未按時提交延期回復申請等都會觸發(fā)交易所中止審核。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“中止”不代表企業(yè)后續(xù)失去了繼續(xù)申報的機會，履行相應程序，發(fā)行人仍可進一步推進后續(xù)流程。一些房企融資計劃提交的材料可能不符合交易所的要求，按照要求補充提交材料，重新恢復融資申報流程的可能性仍很大。

但另外一種情況則需要注意，就是即便房企融資計劃集中推出，管理機構對房企融資資質審核的要求并沒有放松。那些融資計劃用途不明、盈利不樂觀的項目可能會被叫停。

如果發(fā)行計劃因為企業(yè)漏提供資料或暫時不具備條件進入“中止”狀態(tài)還好說，要是因為“硬傷”，“中止”變“終止“很可能就成了時間問題。另一位業(yè)內人士指出，每一項融資計劃的審核都會面臨嚴格的考核。其中，公司的銷售額、應收賬款、預收賬款、負債規(guī)模、現(xiàn)金流、盈利、股權質押等眾多財會指標都是審批機構重點關注的內容項。畢竟這些財務狀況顯示了該公司的經營狀況，從而決定了企業(yè)的償債能力。

多重風險須警惕

對于房地產而言，企業(yè)的土地儲備和土地貨值的變現(xiàn)能力和周期也是機構和管理部門審查考查的選項之一。這也是部門房企負債率雖然高出行業(yè)平均水平，但依舊可以通過部分融資計劃的原因。

“從這個層面上來看，中小房企未來發(fā)債融資的難度會越來越大。”相關人士指出，土地儲備不足、銷售規(guī)模一般的企業(yè)在企業(yè)資信評分上處于劣勢。尤其是土地成本高企、企業(yè)布局欠合理、產品缺乏競爭力的企業(yè)，會被市場逐漸拋棄，從而影響企業(yè)發(fā)債融資。

除了企業(yè)自身財務指標和企業(yè)經營狀況外，管理單位還對企業(yè)信息的即時披露和風險公示有著嚴格的要求。以一家上市房企為例，該公司曾計劃發(fā)行規(guī)模為20億元的債券，表示各期募集金額的70%擬用于長租公寓及租賃住房項目建設運營，30%擬用于補充公司流動資金。但期間該債券遭遇多次“拒絕”。審批過程中上交所要求該公司就本次債券發(fā)行用途出具相關證明文件，并需要補充該項目是否存在重復融資行為。鑒于該公司遲遲未能提供完備資料，從而長期陷入“中止”的尷尬境地。

值得注意的是，一些“天鵝事件”也可能成為企業(yè)發(fā)行融資計劃的障礙。據上交所披露的信息顯示，南京新寧浩房地產開發(fā)有限公司申請審核發(fā)行的一宗規(guī)模為9.2億元“東興-佳源物業(yè)資產支持專項計劃”被上交所中止審核。據了解，南京新寧浩房地產開發(fā)有限公司實際控制人為佳源集團。佳源集團旗下地產公司佳源置業(yè)此前因為“股價閃崩”、“大股東遭平倉”、“業(yè)績?yōu)觚?rdquo;等事件一夜之間登上行業(yè)的風口浪尖。

中原地產首席分析師張大偉分析，當前房企集中拋出大量融資計劃，顯示出房企對融資訴求明顯上漲。當前樓市銷售放緩，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過度投資和債務集中到期，后續(xù)企業(yè)為緩解資金壓力，會加大融資力度。不過監(jiān)管層仍然在嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產市場，房企融資難度實際上依然比較大。

財務指標和資信評級未能“達標” 的中小房企的融資計劃可能面臨擱淺。一位樓市觀察人士指出。