起死回“生”：房企開(kāi)年融資創(chuàng)新高 借新債還舊債

繼2018年年底融資小高峰之后，房企融資再現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”。

同策研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年1月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。40家監(jiān)測(cè)房企的融資金額在2018年下降后，1月融資總額激增，探底大回升，且創(chuàng)2018年以來(lái)融資新高。

僅僅兩三個(gè)月的時(shí)間，房企融資風(fēng)向開(kāi)始轉(zhuǎn)變。春節(jié)后，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)密集融資，最近2天的融資計(jì)劃已達(dá)數(shù)十億美元。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年以來(lái)，超過(guò)90家房企公布了融資計(jì)劃，合計(jì)募集金額超過(guò)2100億元。從1月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，大型房企銷(xiāo)售壓力漸顯，使得融資需求進(jìn)一步攀升;中小房企則面臨繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的困境，但拿地資金壓力較大。

盡管房企融資初現(xiàn)暖春，但業(yè)內(nèi)人士并不樂(lè)觀。一位融資經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“目前房企融資并沒(méi)有明顯回暖。2017年以來(lái)，在資管新規(guī)影響下，非標(biāo)融資斷崖式下跌。但是從2018年下半年以來(lái)，由于非標(biāo)融資難，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，因此有所放松。2019年來(lái)看，房企融資依然只是略有寬松，總體變化不大。”

借新債還舊債

2018年年底之前，房企融資市場(chǎng)“哀嚎一片“，現(xiàn)在終于撥云見(jiàn)日。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初以來(lái)，幾乎每天都有房企發(fā)布融資計(jì)劃。

同策研究院監(jiān)測(cè)顯示，2019年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。繼2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家監(jiān)測(cè)房企融資總額開(kāi)始明顯回升。

春節(jié)之后，房企仍然密集發(fā)布融資計(jì)劃。2月13日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，于2019年2月12日，融創(chuàng)中國(guó)就發(fā)行2022年到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。在若干完成條件獲達(dá)成后，本公司將發(fā)行本金總額為8億美元的票據(jù);除非根據(jù)票據(jù)的條款提前贖回，否則票據(jù)將于2022年2月15日到期。票據(jù)的發(fā)行價(jià)將為本金額的100%。票據(jù)將自2019年2月15日(包括該日)起按年利率7.875%計(jì)息;2月12日，華夏幸福基業(yè)股份有限公司公告披露，2月4日，該公司的境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外專(zhuān)業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券;同日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公告稱(chēng)，擬在聯(lián)交所發(fā)行2.3億美元2021年到期年息9.8%的優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)凈額再次撥付現(xiàn)有債項(xiàng);2月11日，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司已發(fā)行于2023年到期的2.25億美元7.95%優(yōu)先票據(jù)。

從這些房企融資計(jì)劃可以發(fā)現(xiàn)，房企特別鐘情于境外發(fā)債，而數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。新年以來(lái)，評(píng)級(jí)為垃圾級(jí)的中資房地產(chǎn)公司蜂擁發(fā)行美元債。根據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)，1月1日以來(lái)，投機(jī)級(jí)開(kāi)發(fā)商共發(fā)債84億美元，創(chuàng)1996年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的同期之最。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在近期房企發(fā)布的融資公告中，基本用途都為現(xiàn)有債務(wù)再融資或一般營(yíng)運(yùn)資金用途。也就是說(shuō)，房企融資高峰期主要還是為了借新債還舊債。

58安居客首席分析師張波認(rèn)為，融資環(huán)境變好是外因。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，2019年仍然需要相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境，因而全球貨幣政策將較為寬松，這有利于房企的融資。

不過(guò)，張波認(rèn)為，房企融資需求強(qiáng)烈是重要的內(nèi)因。“房企自身融資強(qiáng)烈的原因主要有三點(diǎn)，其一是規(guī)模化訴求驅(qū)動(dòng)，不進(jìn)入頭部企業(yè)陣營(yíng)生存壓力巨大，中型房企則不斷渴求自身規(guī)模快速增大，同時(shí)頭部房企也需要保持現(xiàn)有規(guī)模;其二是借新還舊，房企整體到期債券規(guī)模較大，2019年房企還債規(guī)模預(yù)計(jì)將超過(guò)4000億元，壓力之下房企只得選擇繼續(xù)發(fā)債;其三是2018年融資嚴(yán)重不足，導(dǎo)致融資壓力延續(xù)到2019年，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年前10個(gè)月，有公開(kāi)數(shù)據(jù)的80家房企融資總額約9000億元。”

融資開(kāi)閘?

未來(lái)融資環(huán)境會(huì)不會(huì)進(jìn)一步放松?

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，監(jiān)管層對(duì)于房企的發(fā)債、融資監(jiān)管有所放松。2017年到2018年的前三季度，樓市調(diào)控非常嚴(yán)厲，房企外部融資環(huán)境非常緊張。所以，房企發(fā)債量相比2016年大幅下滑，2018年的四季度樓市全面降溫，樓市降溫之后，監(jiān)管層對(duì)于調(diào)控政策的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，由之前的不斷升級(jí)轉(zhuǎn)為政策趨穩(wěn)，對(duì)房企的外部融資的監(jiān)管有所放松。

楊紅旭認(rèn)為，2019年房企的融資量會(huì)明顯超過(guò)2018年，大概也會(huì)超過(guò)2017年，房企的融資寬松程度應(yīng)該會(huì)低于2016年，但是要比2017年和2018年寬松，所以融資的規(guī)模還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。融資擴(kuò)大之后，部分房企拿地的積極性會(huì)有所提高，龍頭房企還在拼規(guī)模、拼業(yè)績(jī)，有錢(qián)之后就會(huì)加緊拿地。

不過(guò)，部分業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)此不樂(lè)觀。同策房產(chǎn)咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，“大型房企有可能還能借到錢(qián)，但大部分中小房企仍然很難借到錢(qián)，融資額度還是會(huì)受到限制;從融資成本來(lái)講，今年很難降，會(huì)保持相對(duì)高位。此外，在市場(chǎng)下行階段，金融機(jī)構(gòu)投資開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目也會(huì)比較謹(jǐn)慎，尤其是針對(duì)三四線城市的一些項(xiàng)目或者有資金鏈壓力的企業(yè)。”

張宏偉判斷，對(duì)市場(chǎng)的影響來(lái)講，因?yàn)椴糠址科笕谫Y難以增加，但是又有資金需求，所以企業(yè)只能通過(guò)加快銷(xiāo)售來(lái)獲得資金，如果加快銷(xiāo)售就只能降價(jià)，通過(guò)降價(jià)實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，通過(guò)這種辦法來(lái)解決資金需求的問(wèn)題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的預(yù)期非常強(qiáng)烈。這種情況下，房企更關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎。越來(lái)越多的房企抓緊窗口期加快融資，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的還債高峰期。不過(guò)，從目前樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，政策底部逐漸形成。”