國企央企拿地提升市場情緒 廣州第三輪集中供地攬金逾300億元

競價剛開始便落錘，廣州第三輪集中供地僅用了半天就迅速結束了戰斗。

2021年12月2日，廣州今年最后一輪集中供地正式掛牌出讓，本次推出的土地共有17宗總起價434.1億元，分布于海珠1宗、黃埔3宗、白云3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗，統一采取限地價、競自持及搖號的方式出讓。

最終，本輪集中供地以13宗土地底價成交，4宗流拍結束，成交總建筑面積226萬平方米，成交總價約302.6億元。

與第二輪集中供地相似，廣州本輪集中供地的贏家仍然是廣州本土的國企央企。其中，保利以總價97.25億元摘得3宗地塊，此外，本地城投公司也是大贏家，例如知識城投資集團、南沙開發建設集團也均有斬獲。

隨著房地產行業“去杠桿”時代的來臨，目前能夠在公開土地市場馳騁的多數是在融資端具備十足優勢的房企，這種趨勢在其他城市也已經有所體現，深圳、南京等城市第三輪集中供地多數也是由本地國企央企拿下。

國企央企發力

廣州本輪集中供地熱度已經不復之前，本地國企央企成為最大贏家。廣州本土最大的房地產開發商保利發展依然亮眼，本輪集中供地中期共斥資約97億元拿下海珠、番禺、增城地塊。

在這幾宗地塊中，保利以底價38.36億拿下的海珠地塊躋身廣州全市成交樓面價TOP8，樓面價約44372元/平方米。

除了保利發展以外，廣州本土的城投公司也多有參與。其中，南沙開發建設、白云城市建設、知識城投資集團、廣州城投和廣州地鐵分別斬獲3宗、2宗、2宗、1宗和1宗地塊。

在廣州這一輪集中供地中，唯一拿地的民營企業是星河，其以底價7.7億元競得南沙橫瀝島的一宗土地，成交樓面價15571元/平方米。

需要指出的是，廣州本輪集中供地中，有7宗為“回爐地”，但最終其中的2宗仍流拍。廣州中原項目部總經理黃韜指出，流拍的地塊有一些條件限制，操盤難度較高。而據廣州中原研究發展部，番禺大石2宗地塊流拍的原因是總價高而且需要配建政府房源隱性成本高，配套也不佳；而黃埔流拍則是由于總價高且地塊構成零碎，從化流拍的原因則是遠離市區。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州本輪集中供地結果在“意料之中”，廣州從第二輪集中供地就出現了明顯的流拍，這當然和郊區的地塊推售較多有關，但是從目前市場的反應來看，整體的拿地情緒還是比較低?！皣笱肫竽玫貙τ谑袌銮榫w的提升，對于穩地價穩房價穩預期以及帶動整個區域基建投資具有很強的作用?！?/p>

盡管如此，但是業內人士對這部分地塊未來的發展前景仍保持審慎。

廣州中原研究發展部就表示，雖然本輪大部分地塊由國企兜底，但未來推售所面臨的市場壓力不小。保利拿下的海珠地塊預計未來產品售價需要達到8.5-9萬元/m平方米以上，才存在合理的盈利空間。隨著官方調控的深入影響，未來開發商之間的“價格戰”將會越來越激烈，部分高價地塊存在較大的操盤壓力。

信心或有好轉

當前的市場環境下，廣州本輪集中供地在平穩中收官也在預期之內。

至此，廣州今年土地出讓接近尾聲。據廣州中原研究發展部統計，今年截至12月2日，廣州累計出讓含住用地86宗，同比2020年增加4.3%。出讓金額達1981.1億，同比減少4.2%；一定程度上體現了“增供應，降地價”的目標。而據克而瑞統計的數據， 2020年，廣州共出讓經營性用地146宗，獲得土地出讓金2465億元。

隨著市場回歸平穩，廣州房地產市場在成交端也逐漸理性，無論是一手房或者二手房，成交都漸漸平穩。根據陽光家緣數據，2021年9月廣州一手住宅網簽成交7901套,同比2020年9月的16575套減少8674套,同比下降52.33%；2021年10月，廣州一手樓網簽成交7160套，同比下降41.67%。

而根據中原地產數據，今年10月，廣州二手房住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為5253宗，環比9月下降15.2%，同比下降50.9%，創近年來新低。

廣州中原研究發展部還指出，現時廣州二手樓市成交低迷，成交周期拉長，促使不少業主選擇下調報價以促成成交。比如珠江新城、天河北、東風東等板塊出現不少盤源調價幅度超100萬元以上。

李宇嘉分析認為，從市場情緒來看，現在市場信心尚未完全修復，因為大中型房企的流動性問題導致市場普遍謹慎，不過從另一角度來看，目前在按揭和信貸投放上也支持合理需求，從這個趨勢來看，近期土地市場或許有回升或者觸底的可能性，到明年一季度可能會有好轉。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉則認為，從政策面來看，盡管當前行業融資環境有所放寬，但是受惠的主要還是國企、央企以及混合所有制房企，大多數民企的融資渠道仍未打開，而商品房銷售亦未擺脫下半年以來的低迷走勢，市場表現及市場信心都不足以支撐民企放手一搏，即便遇到有優質地塊的拿地機會也是心有余而力不足。

肖文曉強調，目前以地方城投為代表的國企有的并無太多房地產開發企業，未來會如何展開市場合作值得關注?！耙粋€大的趨勢是，二輪供地和三輪供地央企國企的強勢崛起，意味著接下來房地產市場的競爭版圖將隨之變化。除了在保障性住房領域，商品住房領域國企央企的“戲份”也會大幅增加，貫徹“房住不炒”國企央企的角色越來越重要?！?/p>

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