【財經分析】公募REITs迎來擴容期 配置型資金可積極參與

新華財經上海1月20日電（記者杜康）開年以來，已上市的11只公募REITs產品二級市場交易價格呈現出了獨立于股市的行情。行業人士表示，新的一年，公募REITs產品擴容速度料將大大加快。同時，投資者應謹慎REITs交易過熱后的估值回歸，當前二級市場表現火熱與“錢多貨少”有一定關系。隨著產品供應增多，交易型資金需警惕。

開年REITs二級市場估值漲勢良好 項目擴容有望加快

與股市承壓波動不同，2022開年以來，11只REITs產品二級市場價格漲勢良好。截至19日，開年后富國首創水務REIT以11.58%的漲幅居首；其次為紅土創新和中航首鋼綠能REIT，漲幅分別為7.35%%和3.88%。只有平安廣州廣河和華夏越秀高速微跌，跌幅少于1%。

首批公募REITs去年6月份上市，目前運行已超過半年。目前共有11只公募REITs產品上市，覆蓋了基礎設施的四大領域，包括收費公路、產業園區、垃圾污水處理、倉儲物；按經營類型可分為特許經營權項目和產權類項目。

行業人士表示，2022年公募REITs擴容速度將加快。此外，有望看到新領域REITs產品的推出。

2021年12月31日，發改委發布關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知，鼓勵企業拿優質資產參與試點基礎設施REITs，加快申報進度；提出做好項目分類儲備，全國基礎設施REITs試點項目庫應做到項目“愿入盡入、應入盡入”。對此，華夏基金表示，“通知總結了試點項目申報過程中的各重點環節，提出了加強各相關部門的協調，有利于提升各相關部門對REITs申報的支持力度，加快申報進度。”

“雖然通知的實施結果還有待進一步觀察，但我們認為后續公募REITs產品的擴容大概率加快，尤其是特定類型項目的審批流程或將縮短，包括住房租賃公募REITs項目，以及清潔能源類項目等。”晨星基金分析師吳雪艷說。

近日南京集中簽約了3個保障性租賃住房公募REITs項目，多地也紛紛發文支持住房租賃公募REITs發展。此外，鵬華基金旗下的公募REIT產品——鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金也于日前正式申報。整體來看，當前4只公募REITs在排隊待批，加上已經上市的11只REITs產品，公募REITs隊伍有望短期擴容至15只。

上交所也表示，將推動項目常態化供給，使基礎設施REITs試點走向深入。“上交所將進一步密切與各方協作配合，緊緊圍繞國家重大戰略，積極支持創新驅動、綠色發展、民生保障等重要領域，協助解決重點難點問題，盡快落地成熟項目，推動項目常態化供給，形成REITs市場的規模效應和集聚效應。”上交所副總經理盧大彪說。

產品估值高與“錢多貨少”有關 交易型資金需警惕

回顧已上市產品的表現。估值方面， REITs底層資產的成長性在二級市場價格上得以體現。截至本月14日，所有REITs產品收盤價均較首發價格有所提升，11只產品相對發行價漲幅平均值達31.06%。其中，富國首創水務以63.76%位居第一；其次是紅土創新和建信中關村產業園REIT，也獲得超40%的漲幅。平安廣州廣河則以4.35%的漲幅目前居于隊尾。

關于估值，華夏基金表示，當前, 我國REITs尚處于上市初期的成長階段。在“錢多貨少”的狀態下，二級交易活躍度遠超于海外REITs市場，與股票市場相當，股性難免被放大。“當前REITs產品具有稀缺性，加之已上市REITs項目較為成熟優質，配置型資金可積極參與，均衡布局；對于交易型資金而言，需警惕REITs交易過熱后估值回歸理性的風險。”

波動方面，現有REITs產品呈現出相似特征。首日都經歷了火爆的打新場面，之后的兩個多月時間里，經歷了較為冷靜的觀望期，價格逐步回落，成交量下降，市場較為平靜。自去年九月份至今，公募REITs步入活躍成長期，在二級市場開始發力。流動性方面，開年以來，11只公募REITs前兩周平均換手率分別達到1.19%、1.53% ，這換手率與國際市場對比，并不算低。

隨著更多的REITs項目上市，行業人士表示，投資者需要更謹慎判斷。

“REITs是一種適合長期持有的配置型資產而不適合短期炒作。REITs具有高票息、抗通脹、長期回報率高、分散風險等投資價值，從海外經驗來看，REITs產品20年的平均回報率跑贏其他股票、債券等各類資產。因此，拉長維度來看，REITs是一種適合長期持有的配置型資產，并不適合交易性資金過度炒作。”華夏基金表示。

此外，吳雪艷表示，根據2021年12月31日公布的的相關《通知》，對已發行基礎設施REITs的項目，未來將加強回收資金使用情況的跟蹤監督。“隨著相關披露加強，項目信息更透明，投資者對底層項目的了解更深入，項目在二級市場價格波動可能會更合理。”

吳雪艷稱，投資者還需要關注底層資產的項目運營風險。當前測算的未來現金流具有不確定性，當經營狀況低于預期時無法兌現。普通投資者參與公募REITs投資需仔細研究REITs項目的基礎資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

此外，行業也表示，期待擴募細則出臺。“未來我們希望看到更多的海外投資者參與中國的REITs投資。規模是投資者重要的流動性衡量指標和投資門檻，目前國內Reits產品單體規模仍然較小。”瑞銀證券亞太區工業級基礎設施行業主管徐斌說。吳雪艷也表示，不同于海外公募REITs可投資于多種資產，國內公募REITs中80%資產投向單一基礎設施資產，因而具有較高的集中度風險。

對此，上交所表示未來將完善擴募機制。“上交所將支持運作良好的REITs通過擴募機制做大做強。結合國際REITs市場成熟經驗及境內股票市場的相關機制安排，上交所將積極推動擴募配套規則的出臺，并組織市場各方篩選合適資產，爭取盡快推動擴募項目落地。”盧大彪說。

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