千億元資產(chǎn)擺上“貨架” 房企趕時(shí)點(diǎn)出清風(fēng)險(xiǎn)？

盤(pán)點(diǎn)內(nèi)部資源，逐一擺上“貨架”，是開(kāi)發(fā)商出清風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施自救的關(guān)鍵一役。2月9日，市場(chǎng)再度傳出消息，世茂集團(tuán)計(jì)劃出售倫敦金融城的ChristChurchCourt大樓，放售價(jià)3.4億英鎊（約29.3億元人民幣）。

此前的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，世茂集團(tuán)一個(gè)月內(nèi)三次公告資產(chǎn)處置結(jié)果，合計(jì)金額達(dá)46億元；融創(chuàng)中國(guó)也處置了杭州、上海、武漢及昆明等多處資產(chǎn)，其中有明確交易金額的滬杭三個(gè)項(xiàng)目回籠資金26.8億元。此外，中國(guó)奧園、雅居樂(lè)等多家千億元級(jí)房企的相關(guān)資產(chǎn)也在尋求買(mǎi)家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，幾家房企已售待售資產(chǎn)已超千億元量級(jí)。

“市場(chǎng)各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出清都很期待，但優(yōu)質(zhì)房企此時(shí)會(huì)更為理性，不會(huì)采用過(guò)去邊收購(gòu)邊盡調(diào)的方式，這是盲目擴(kuò)張時(shí)代為搶奪資產(chǎn)而采用的手段，有些房企已經(jīng)吃到了苦果。”某不愿具名人士向記者直言，房企風(fēng)險(xiǎn)基本出清還需要一段時(shí)間。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水則在接受記者采訪時(shí)預(yù)判，年中前后房企風(fēng)險(xiǎn)將基本出清。

合作項(xiàng)目并購(gòu)空間大

記者觀察到，當(dāng)下優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企手里都有一份收并購(gòu)項(xiàng)目清單，但除一二線城市核心商業(yè)物業(yè)外，住宅項(xiàng)目以及綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目多是合作型項(xiàng)目。

從去年10月底開(kāi)始，融創(chuàng)中國(guó)的資產(chǎn)處置進(jìn)入高頻階段，比如將杭州兩項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江集團(tuán)，回籠資金16.73億元；世茂集團(tuán)和雅居樂(lè)均退出了2009年的昔日中國(guó)總價(jià)地王廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，該項(xiàng)目另一合作方中海地產(chǎn)以37億元接盤(pán)，持股提升至73.33%，成為最大股東。

“合作項(xiàng)目是并購(gòu)市場(chǎng)的開(kāi)端，因?yàn)椴①?gòu)發(fā)起方對(duì)于項(xiàng)目具體情況十分熟悉，且一般并購(gòu)行為發(fā)生后才能解除項(xiàng)目層面的資金監(jiān)管，因此合作項(xiàng)目并購(gòu)空間不小。”中信證券在一份研報(bào)中表示，經(jīng)測(cè)算，以10家高信用公司為樣本，涉及的少數(shù)股東權(quán)益總計(jì)高達(dá)7452億元，即便不考慮資產(chǎn)增值，保守估計(jì)，這10家高信用公司需要付出1304億元并購(gòu)合作項(xiàng)目的股權(quán)。

由此可見(jiàn)，合作項(xiàng)目并購(gòu)市場(chǎng)不小，疊加當(dāng)下市場(chǎng)尚未進(jìn)入銷(xiāo)售回升期，現(xiàn)金流異常珍貴的現(xiàn)實(shí)，為防止并購(gòu)為自身帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，房企謹(jǐn)慎出手實(shí)屬正常。

“并購(gòu)難點(diǎn)是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益的衡量。購(gòu)買(mǎi)方要權(quán)衡項(xiàng)目的收益、風(fēng)險(xiǎn)，如果條件不夠優(yōu)厚，折價(jià)不夠，項(xiàng)目本身不夠優(yōu)質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)方收并購(gòu)的積極性就會(huì)比較弱。”劉水向記者表示，對(duì)于收并購(gòu)，由于政策明確支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行收并購(gòu)債券及收并購(gòu)貸款，資金已不是最主要制約因素，關(guān)鍵還是項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)，折價(jià)力度是否夠大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況等。

當(dāng)前并購(gòu)成交項(xiàng)目尚少

自2021年12月份，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)”后，市場(chǎng)各方對(duì)此均有較高期待。但亦如遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層“不是為了并購(gòu)而并購(gòu)”的表態(tài)，更多房企收并購(gòu)會(huì)根據(jù)自身業(yè)務(wù)布局、市場(chǎng)行情，謹(jǐn)慎出手。

對(duì)于目前收并購(gòu)成交項(xiàng)目較少的原因，在劉水看來(lái)，一是雙方接洽、盡調(diào)、談判需要時(shí)間，大宗交易，需要決策流程，需要一定時(shí)間；二是項(xiàng)目本身情況也影響成交，如一些項(xiàng)目不夠優(yōu)質(zhì)，或者項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較高，或者折價(jià)不夠等；三是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)需求不振，去化壓力較大，收購(gòu)方對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目會(huì)更加謹(jǐn)慎。

劉水認(rèn)為，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的央企、國(guó)企在積極尋找機(jī)會(huì)并購(gòu)。并購(gòu)貸的登場(chǎng)，將加速收并購(gòu)步伐，但并購(gòu)案例的批量出現(xiàn)尚需時(shí)日。那么，房企將會(huì)在何時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)基本出清呢？

“在年中前后，房企風(fēng)險(xiǎn)將基本出清。”劉水表示，第一，近期房地產(chǎn)金融政策只是微調(diào)，如支持并購(gòu)債券等，央企、國(guó)企率先受益，整個(gè)市場(chǎng)及金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期并沒(méi)有發(fā)生改變，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒仍然較重，市場(chǎng)銷(xiāo)售沒(méi)有顯著回暖，年初房企的資金壓力依然較大，不排除仍有房企發(fā)生債務(wù)違約；第二，下一步，大概會(huì)在二季度，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸、扭轉(zhuǎn)預(yù)期、使房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起穩(wěn)定器作用，在堅(jiān)持房住不炒基調(diào)下，因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)將更加積極，各地需求和供給的支持信貸政策會(huì)有實(shí)質(zhì)性落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性將逐漸恢復(fù)。

“由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷(xiāo)售的回暖，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始房企現(xiàn)金流壓力將逐步緩解。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向記者表示，短時(shí)間內(nèi)房企只能盡力保持資金流動(dòng)性，維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)。而風(fēng)險(xiǎn)徹底出清需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，需要給房企時(shí)間和空間調(diào)整業(yè)務(wù)模式、負(fù)債結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)企穩(wěn)也仍需時(shí)間。

關(guān)鍵詞： 時(shí)點(diǎn) 貨架 擺上