招商蛇口蔣鐵峰：市場在回暖，2023年很有機會達成3300億銷售目標

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3月21日，在招商蛇口（001979）2022年度業績發布會上，招商蛇口總經理蔣鐵峰表示，今年的土地市場競爭會比去年稍微激烈點，利潤會有所收窄。現在地價也下來了點，目前的房價也比較合理，利潤空間還存在，現在凈利潤的空間基本在10多個點左右。2023年招商蛇口將銷售目標定為3300億元，對于全年銷售目標達成的確定性，蔣鐵峰在會上回應稱，三年疫情過去之后，在今年1-2月份，項目銷售增長很快，增長率較去年同期提升了50%到100%左右。招商蛇口有相當多的樓盤是紅盤或準紅盤，基本可以實現開盤“清空”，因為項目存在著價格倒掛。“后續我們也會在核心城市獲取一些土地，保證去化的流速。除了這些新獲取土地外，今年上市會有6000億的存貨，按平均55%的去化率，我們就能實現3300億的銷售額，這個目標是很有機會達成的。”

首創證券（601136）研報指出，2023W11其重點監測的39城商品房成交面積為408.2萬平米，環比-3.7%，同比20.6%；全年累計成交面積3835萬平米，同比-6.7%。跟蹤的10個城市商品房可售面積為6234萬平米，較上周環比0.45%；庫存去化周期為11.4個月，環比-0.7個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為4.8和2.8個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個月以上。重點城市推盤套數為4138套，環比-18.4%，年度累計總推盤數同比-26.6%；周度新開盤去化率61.9%，環比變動6.5%，仍維持在較高水平。整體銷售市場熱度持續，房企開始積極推盤，我們預計商品房銷售回暖勢頭仍將持續。

投資建議：資產質量優化帶動優質房企PB回升。當前國央企的銷售超預期復蘇，預期差將帶動國央企估值小幅回升。歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦：1)高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2)行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團（002244）、華發股份（600325）。3)融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團（600383）。4)永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

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