焦點簡訊:同是剝離房地產轉型，福瑞達與奧園美谷“冰火兩重天”

福瑞達（600223）“出清”房地產業務有了實質性進展。近日披露的公告顯示，公司及兩家全資子公司計劃出售持有的8家房地產公司股權、對標公司及下屬公司的全部債權，山東城發集團將以現金方式支付對價。截至公告日，第一批次標的資產已交割完成，第二批次相關股權及債券將于今年10月31日前交割完成。逐步剝離房地產業務，押注醫藥大健康和化妝品產業的福瑞達，能否迎來業績的新增長期？而另一家從房地產轉型“美麗大健康產業”的奧園美谷，則深陷剝離房地產業務時弄出的糊涂賬，走向退市邊緣。

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剝離房地產業務，福瑞達業績不斷向好

從“魯商置業”到“魯商發展”再到“福瑞達”，福瑞達的股票簡稱曾歷經幾次變更。福瑞達此前深耕房地產行業多年，自2018年起積極推進健康產業轉型，包括受讓山東福瑞達醫藥集團100%股權、收購山東焦點生物60.11%股權等。

2022年，房地產業務已成為福瑞達的業績拖累。報告期內，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑87.44%，主要是部分健康地產項目產品計提資產減值2.62億元；健康地產結算項目主要為毛利率較低的剛需產品或首期銷售房源；健康地產個別項目規劃調整暫時停工利息費用化影響財務費，房地產板塊的銷售額同比下滑53.99%。而生物醫藥板塊已成為福瑞達業績的主要驅動力，報告期內，旗下福瑞達醫藥實現營收26.1億元，同比增長19.64%；歸母凈利潤2.04億元，同比增長13.5%。

為優化公司資產結構，增強企業抗風險能力，逐步實現轉型發展，打造以醫藥、化妝品等核心業務為主的生物醫藥相關產品制造商公司，福瑞達決定置出房地產開發業務的全部資產及負債，全面轉型。

置出的房地產資產包括福瑞達公司及下屬兩家全資子公司持有的山東省魯商置業100%股權、山東魯商新城鎮產業發展100%股權、山東魯商創新發展100%股權等以及對上述標的公司及其下屬公司的全部債權，交易價格59.01億元。截至目前，已完成第一批次6家公司股權及債權交割，第二批次（菏澤置業、臨沂置業）相關股權及債權將于今年10月31日前完成交割。此后，福瑞達不再從事房地產開發相關業務，全力發展醫藥大健康和化妝品業務。

今年一季度，福瑞達醫藥營收、歸母凈利潤分別同比增長19.91%、36.32%。從細分領域來看，化妝品板塊營收為4.73億元，同比增長12.68%；醫藥板塊實現營收1.43億元，同比增長59.21%。

受控股股東拖累，奧園美谷“不美麗”

另一家從房地產轉型“美麗健康產業”的上市公司奧園美谷，發展并不順利，轉型后的業績也不“美麗”。今年5月5日，奧園美谷被實施“退市風險警示”和“其他風險警示”，股票簡稱變更為“*ST美谷（000615）”。

奧園美谷原名為京漢股份，主營業務為房地產開發，曾經嘗試向養老地產轉型，卻收效甚微。2020年6月以來，隨著奧園科星成為奧園美谷新控股股東后，奧園美谷開始籌劃剝離房地產業務事宜。2021年7月，奧園美谷將其所持京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權和蓬萊養老35%股權出售給奧園集團（奧園科星控股股東）旗下公司深圳市凱弦投資，交易標的作價10.2億元。截至2022年上半年底，奧園美谷已經完全剝離房地產業務。2021年以來，在加速剝離房地產業務的同時，奧園美谷通過并購醫美服務機構，快速切入醫美賽道。2022年，奧園美谷醫美服務板塊營收同比增長41.59%，成為該公司各版塊中營收增長最大的板塊。

然而，剝離房地產業務時弄出的糊涂賬，也成為奧園美谷轉型路上的最大障礙。受奧園集團及其關聯公司的信用狀況和所屬行業情況影響，基于審慎原則，奧園美谷曾對2021年業績進行大幅修正，歸母凈利潤調整為-2.84億元。2022年歸母凈利潤更是大幅下至-15.83億元，同比下滑457.99%。

由于與奧園集團存在糾纏不清的債務及資金來往關系，5月23日，奧園美谷發布公告稱，已收到系列信達資產案件中的9個訴狀，作為被告涉及金額合計約18.92億元。針對可能承擔連帶責任等事項的預計損失，奧園美谷已計提預計負債14.77億元。奧園美谷表示，若最終為“信達案件”承擔擔保責任，則可能會因為控股股東關聯方承擔擔保責任，而形成控股股東非經營性占用公司資金的情形。

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