德才股份獲5家機構(gòu)調(diào)研：公司承接的膠州市老舊小區(qū)改造項目作為國家住建部認可的樣板工程，將形成公司老舊小區(qū)改造的可復制模式，用于全國業(yè)務的推廣（附調(diào)研問答）

德才股份（605287）8月2日發(fā)布投資者關系活動記錄表，公司于2023年8月1日接受5家機構(gòu)調(diào)研，機構(gòu)類型為基金公司、證券公司、陽光私募機構(gòu)。 投資者關系活動主要內(nèi)容介紹： 一、公司高管介紹環(huán)節(jié)德才股份成立于1999年，2021年7月成功在上交所掛牌上市，是山東省首家國內(nèi)A股主板上市的建筑業(yè)企業(yè)。公司發(fā)展至今已經(jīng)形成了有別于建筑裝飾行業(yè)上市公司的差異化發(fā)展優(yōu)勢，即全建筑產(chǎn)業(yè)鏈布局和EPC工程總承包模式，業(yè)務涵蓋內(nèi)裝裝飾工程、建筑幕墻工程、智能化工程、古建筑工程、房屋建筑工程、市政工程、設計業(yè)務等領域，還能提供設計、新材料、采購和施工一體化的EPC工程總承包模式服務，能真正實現(xiàn)“交鑰匙工程”。同時，公司企業(yè)資質(zhì)齊全，截至目前公司及子公司共計取得31項壹級（甲級）資質(zhì)，覆蓋眾多專業(yè)細分領域，這在整個建筑裝飾行業(yè)中是非常少見的。公司目前已在國內(nèi)形成了以青島、北京、上海、深圳、重慶為主要營銷中心，覆蓋京津冀、長三角、珠三角和成渝全國四大經(jīng)濟圈的營銷網(wǎng)絡，并以上述營銷中心為區(qū)域中心，輻射周邊地區(qū)。 公司業(yè)務發(fā)展情況： 一方面，公司延續(xù)業(yè)務結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整，弱化地產(chǎn)業(yè)務，明確深耕新城建和新基建領域，圍繞城市更新概念，在老舊小區(qū)改造、歷史風貌建筑保護修繕、市政基礎設施建設等領域，打造新的利潤增長點。從訂單數(shù)據(jù)來看，2022年，公司新簽商業(yè)地產(chǎn)類項目占全年新簽項目比重低于10%；新簽老舊小區(qū)改造類、歷史風貌建筑保護修繕類和市政基礎設施建設類項目分別增長26.21%、416.92%和144.83%，上述三類項目占全年新簽項目比重已經(jīng)達到約35.10%。2023年上半年，公司延續(xù)訂單結(jié)構(gòu)和業(yè)務布局優(yōu)化，其中新簽老舊小區(qū)改造類項目金額約為9.57億元，較上年同期增加106.70%；新簽歷史風貌建筑保護修繕類項目金額約為3.90億元，較上年同期增加42.97%,新簽市政基礎設施建設類項目金額約為11.98億元，較上年同期增加86.91%，上述三類項目占上半年新簽項目比重已經(jīng)達到約53.30%。 公司2023年第二季度新簽項目金額較上年同期下降，主要系公司持續(xù)優(yōu)化訂單結(jié)構(gòu)和業(yè)務布局，進一步強質(zhì)提效。面對市場、經(jīng)濟等外部環(huán)境因素的影響，公司將延續(xù)業(yè)務結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整，弱化地產(chǎn)業(yè)務，明確深耕新城建和新基建領域，在聚焦主業(yè)拓展創(chuàng)新的同時，踐行國家戰(zhàn)略，圍繞城市更新概念，在老舊小區(qū)改造、歷史風貌建筑保護修繕、市政基礎設施建設等領域，打造新的利潤增長點。在訂單篩選方面，公司提高了準入門檻，嚴格識別和抵制付款差、有風險的訂單，聚焦進度款條件較好項目，并嚴控開工條件，確保新項目工期合理、節(jié)點明確、回款快速，從源頭提高項目效益，實現(xiàn)強質(zhì)提效。 另一方面，公司不斷修練提升“內(nèi)功”，支撐公司的高速發(fā)展。第一，公司不斷完善營銷網(wǎng)絡布局，拓展全國市場。2022年，公司扎實推進各區(qū)域營銷工作，重點加大城市更新項目營銷力度，全年新簽項目金額突破一百億，同比增加47.10%，為未來業(yè)績增長奠定了基礎。第二，公司持續(xù)拓展EPC總承包模式，實現(xiàn)“交鑰匙工程”。 2022年度，公司EPC總承包項目收入同比增加約321%。第三，公司加速綠色智慧轉(zhuǎn)型，強化業(yè)務優(yōu)勢。公司持續(xù)探索光伏建筑（BIPV/BAPV）領域，承接了青島奇瑞汽車產(chǎn)業(yè)園綜合能源項目工程總承包項目。第四，公司推進三大體系建設，支撐業(yè)務增長。三大體系包括業(yè)務流程管理、財務共享中心和人力資源管理。第五，公司落地智能系統(tǒng)門窗，打造“第二增長曲線”。2022年，德才高科二期二號車間兩條生產(chǎn)線落成并試運行，二期國家級幕墻門窗質(zhì)量檢測中心和研發(fā)中心順利落成。 2022年年報和2023年一季報財務情況： 1.營業(yè)收入和訂單方面：2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入56.38億元，同比增長11.87%；2023年一季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入8.92億元，同比增長39.48%。2022年全年，公司新簽項目金額為100.86億元，同比增長47.10%，截至2022年底在手訂單金額為83.01億元，同比增長27.08%；2023年上半年，公司新簽項目金額為47.76億元，同比增長1.18%，將為后期業(yè)績增長提供支撐，能夠保障業(yè)務增長的持續(xù)性。公司整體業(yè)務穩(wěn)步增長，主要是老舊小區(qū)改造類、歷史風貌建筑保護修繕類和市政基礎設施建設類項目等公司重點發(fā)力的城市更新領域?qū)崿F(xiàn)了較快的增長。 2.凈利潤方面：2022年，公司實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤2.00億元，同比增長43.09%；2023年一季度，公司歸屬于母公司凈利潤4,742.58萬元，同比增長11.07%。主要系收入規(guī)模增長，以及公司精益化管理與優(yōu)質(zhì)項目帶動毛利率增長等原因所致。 3.風險控制和現(xiàn)金流方面：2022年，公司信用和資產(chǎn)減值損失合計占營業(yè)收入比重為2.80%，依然維持較低水平，風險控制較好。公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增長51.63%，應收賬款及應收票據(jù)合計占營業(yè)收入比重下降4.73個百分點，回款能力持續(xù)增強。 二、投資者提出的問題及公司回復情況

問：從公司二季度經(jīng)營數(shù)據(jù)公告來看，公司老舊小區(qū)改造增長還是很快的，請問公司目前在舊改方面具體經(jīng)營情況如何？

(資料圖片)

答：老舊小區(qū)改造項目需要承接單位具備建筑行業(yè)設計甲級與建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)，改造內(nèi)容涉及領域多、施工要求復雜、各方協(xié)調(diào)難度大。公司擁有包括設計和總承包在內(nèi)的覆蓋老舊小區(qū)改造各個領域的全建筑產(chǎn)業(yè)鏈資質(zhì)，能夠獨立承接老舊小區(qū)改造項目，這也成為公司區(qū)別于同行企業(yè)和傳統(tǒng)總承包的差異化競爭力。同時，公司全建筑產(chǎn)業(yè)鏈布局將形成互相賦能，例如古建資質(zhì)幫助公司承接涉及歷史建筑的老舊小區(qū)改造，智能化業(yè)務幫助公司將智慧社區(qū)理念融入老舊小區(qū)改造，將助力公司更好地滿足和達到基礎類、改善類、提升類等改造內(nèi)容需求和標準，在老舊小區(qū)改造2.0時代中構(gòu)筑起核心競爭力。 2022年，公司參與了多個老舊小區(qū)改造項目，主要包括青島市市南區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、膠州市、萊西市，以及濟南市等諸多老舊小區(qū)。公司承接的膠州市老舊小區(qū)改造項目作為國家住建部認可的樣板工程，將形成公司老舊小區(qū)改造的可復制模式，用于全國業(yè)務的推廣。

問：一般參與老舊小區(qū)改造都有哪些環(huán)節(jié)？前期設計、土建、裝飾都要做嗎？

答：是的，公司擁有全建筑產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務布局和31項壹級（甲級）資質(zhì)，以及整合了各領域一流的設計資源，能夠提供設計、新材料、采購和施工一體化的EPC工程總承包模式服務，能真正實現(xiàn)“交鑰匙工程”。老舊小區(qū)因建設年限高達20年以上，保溫、防水等都出現(xiàn)一定問題，因此需要改造。同時因小區(qū)建設較早，綠化、停車、體育場所規(guī)劃不足。公司基于業(yè)務資質(zhì)和基礎承接老舊小區(qū)改造，從前期了解、研判業(yè)主訴求進行設計調(diào)整，再到施工階段可分為基礎類、完善類、提升類3類： （1）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。 （2）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。 （3）提升類。為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。 公司承接的膠州市老舊小區(qū)在改造后居住環(huán)境得到了很大的提升，整個小區(qū)房價也得到了提升。

問：請問目前青島的老舊小區(qū)改造項目和進度如何？

答：2019年起，青島就成為老舊小區(qū)改造試點城市。2023年青島計劃改造老舊小區(qū)473個，計劃完成投資64.8億元，面積約1,109萬平米，惠及居民13.77萬戶。

問：公司老舊小區(qū)改造項目業(yè)主方主要是什么企業(yè)，回款情況如何？

答：老舊小區(qū)改造主要由住建局整體規(guī)劃各個區(qū)域改造計劃，業(yè)主方主要是街道和政府投資平臺。老舊小區(qū)改造資金來源主要為政府資金及地方專項債券，且付款方式基本為電匯進行支付，一般不存在拖欠情況，資金方面較有保障。 回款情況較為良好，在項目進度中基本能實現(xiàn)回款60%-70%，項目完工后能達到回款75%-80%，項目結(jié)算之后能達到回款95%，剩下5%會在質(zhì)保期進行結(jié)算。

問：業(yè)主方如果是街道，公司是怎么對接到的？

答：老舊小區(qū)改造主要通過公開招投標方式公告，公司參與招投標，確定為中標單位，之后進行施工。

問：公司目前產(chǎn)能如何？單位產(chǎn)出是否會存在做不過來的情況？

答：不會。首先，公司會對全年產(chǎn)值進行目標規(guī)劃。去年公司新招聘了500名左右應屆畢業(yè)生，做好人才培養(yǎng)和儲備工作。同時公司通過信息化管理等精細化管理方式來提高周轉(zhuǎn)效率，目前公司老舊小區(qū)及新市政項目轉(zhuǎn)化周期在1年左右，房建項目轉(zhuǎn)化周期在2-3年左右。

問：青島除了老舊小區(qū)改造，歷史風貌建筑保護和新市政業(yè)務這兩塊發(fā)展如何？

答：近年來，中央和國家多個部委陸續(xù)出臺了關于歷史風貌建筑保護修繕的相關政策，強調(diào)加強城鄉(xiāng)歷史文化保護傳承，推動歷史建筑綠色化的更新改造、合理利用，要求以歷史文化街區(qū)保護與利用為載體，共同建設美好家園。該類項目具有以下特點：1）涉及國家文物保護和歷史傳承，由政府出資，政府對工程承包方的資質(zhì)、信用要求較高；2）歷史建筑發(fā)布具有地域性和傳承性特點，不同時期不同地域的歷史建筑呈現(xiàn)不同的設計理念、風格和特點；3）綜合性強，技術(shù)復雜，對施工工藝、價值要素的保護要求較高。 公司擁有行業(yè)內(nèi)稀缺的國家園林古建筑工程專業(yè)承包壹級資質(zhì)，并主編國家《古建筑及仿古建筑工程BIM技術(shù)應用標準》。公司遵循“修舊如故”和“微改造”的思路，以“繡花”功夫?qū)ㄖM行修補施工，要求通過多維技術(shù)應用，對項目的建筑立面、主體結(jié)構(gòu)、特色部位、歷史環(huán)境要素、重要歷史人文事件等方面，進行全方位調(diào)研分析，并編制價值要素手冊，最大限度地保留建筑項目的特色格局和文化基因。同時，公司通過BIM和三維掃描等多維技術(shù)應用，實現(xiàn)了從設計到施工的全數(shù)字化EPC項目管理。 在市政基礎設施建設領域，公司鎖定差異化定位，重點在地下綜合管廊、海綿城市、水環(huán)境治理、城市生態(tài)基礎設施等方面進行模式復制，積極進行人才、技術(shù)、資源的優(yōu)化配置。公司以一流的設計方案和全建筑產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務覆蓋保持對城市形象類和多專業(yè)一體化新型市政基礎設施工程的領先性。公司承接了跨海大橋高架路、青島膠東國際機場臨空經(jīng)濟區(qū)電力管廊、城陽區(qū)岸線生態(tài)修復、少海人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園等諸多市政基礎設施建設項目，通過不斷完善施工管理體系，打造市政精品項目。這些市政項目施工周期相對較短，業(yè)務訂單小而精。

問：公司在青島的市占率如何？公司怎么保證在青島的市占率？以及目前公司有哪些競爭對手？

答：近幾年，公司老舊小區(qū)改造項目訂單逐年遞增。2023年青島計劃改造老舊小區(qū)投資60余億元，而公司在今年上半年新簽老舊小區(qū)改造類項目已實現(xiàn)9.57億元，目前約全年改造計劃的15%左右。 因老舊小區(qū)改造項目回款情況較好等優(yōu)勢，目前行業(yè)競爭逐漸加劇。首先，從資質(zhì)層面，公司擁全建筑產(chǎn)業(yè)鏈資質(zhì)的業(yè)務布局以及31項壹級（甲級）資質(zhì)，從設計到采購、施工，更能深入了解甲方需求打造精品項目，從而打造品牌知名度。在中國建筑裝飾協(xié)會2023年3月公布的“2021年度中國建筑裝飾行業(yè)綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果”中，公司榮獲中國建筑裝飾行業(yè)百強企業(yè)第2名，中國建筑裝飾設計行業(yè)百強企業(yè)第3名，中國建筑幕墻行業(yè)百強企業(yè)第4名，連續(xù)17年位居山東省建筑裝飾行業(yè)首位。 公司與競爭對手相較而言，存在一定定位差異化，更偏向于設計與施工結(jié)合的小型市政工程項目。

問：請問老舊小區(qū)改造項目周轉(zhuǎn)情況如何？

答：老舊小區(qū)改造項目周轉(zhuǎn)時間不會太長，通常在一年以內(nèi)完成。但受雨季等因素影響，工期可能會有所影響。一般情況下，項目在10-12月基本能夠完成。

問：公司資產(chǎn)負債率下降和項目周轉(zhuǎn)速度加快有關系嗎？

答：是的。近年來，整個行業(yè)收入和現(xiàn)金流都出現(xiàn)了下滑的情況，但公司相對來說保持了較為穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。 建筑工程業(yè)務由于其行業(yè)特點，負債率較高。目前，公司業(yè)務中房建營業(yè)收入占比約三成，而房建業(yè)務毛利率較低，整體拉低了公司留存收益，使得資產(chǎn)負債率比其他裝飾公司高。而母公司資產(chǎn)負債率在70%左右，在行業(yè)屬于正常水平。從2019年開始，公司開始弱化地產(chǎn)板塊。且公司整體資產(chǎn)質(zhì)量較好，應收賬款主要來源于政府機構(gòu)及大型國企、央企，公司把控風險能力較強。

問：公司獲單能力和第二大股東青島城投有一定關系嗎？

答：青島城投是青島市國資委下設的平臺公司，全年投資項目體量很大，公司目前大部分項目都是通過公開招投標方式獲得，沒有項目的綁定，最終能不能中標還是需要看企業(yè)投標評標過程;

調(diào)研參與機構(gòu)詳情如下：

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