越秀地產(chǎn)堅(jiān)持持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，機(jī)構(gòu)維持“買入”評級

2023年，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整和消費(fèi)者信心有待恢復(fù)等多重挑戰(zhàn)之下，越秀地產(chǎn)憑借積極的投資策略和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)保持銷售業(yè)績正增長的房企。

3月26日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（00123.HK，以下簡稱“越秀地產(chǎn)”）發(fā)布2023年年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入802.2億元（人民幣，下同），同比上升10.8%。核心凈利潤達(dá)34.9億元，按核心凈利潤的派息比率為40%。

越秀地產(chǎn)的業(yè)績和銷售表現(xiàn)，獲得了多家境內(nèi)外知名投行、券商機(jī)構(gòu)認(rèn)可。中金公司、平安證券、國金證券、申萬宏源、花旗銀行、開源證券、國信證券、東吳證券、大和資本市場等均對越秀地產(chǎn)維持了“買入”、“推薦”、“跑贏行業(yè)”等積極評級。

銷售逆勢增長，目標(biāo)2024年實(shí)現(xiàn)銷售正增長

2023年，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“一城一策”和“量入為出”的穩(wěn)健投資策略，聚焦優(yōu)勢區(qū)域和核心城市持續(xù)深耕，實(shí)現(xiàn)全年累計(jì)合同銷售金額1420.3億元，同比增長13.6%。其中，大灣區(qū)為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了超50%的銷售額，同比上升20%；華東地區(qū)的全年貢獻(xiàn)占比達(dá)到26%。越秀地產(chǎn)管理層公布2024年的合同銷售目標(biāo)預(yù)期為1470億元。

平安證券發(fā)布研究報(bào)告稱，越秀地產(chǎn)2024 年可售貨值約2700 億元，當(dāng)前95%土儲（按面積）位于一二線城市，充裕貨值疊加優(yōu)勢布局有望支撐2024 年銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。中金公司表示，越秀地產(chǎn)土儲布局優(yōu)越，疊加扎實(shí)的產(chǎn)品力和市場化的激勵體制，認(rèn)為越秀地產(chǎn)2024年銷售金額有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增。

申萬宏源、東吳證券、匯豐銀行、建銀國際表示，越秀地產(chǎn)提出2024年銷售目標(biāo)1470億元，同比增加3.5%，彰顯出發(fā)展信心。

堅(jiān)持有價值的投資，多渠道補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲

2023年，越秀地產(chǎn)通過“6+1”多元化增儲模式于11座一二線城市合共新增28幅土地，總建筑面積約491萬平方米，新增可售貨值約人民幣1300億元。截至2023年末，越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共開發(fā)9個TOD項(xiàng)目，TOD項(xiàng)目的總土地儲備達(dá)到331萬平方米。

中金公司表示，越秀地產(chǎn)2023年通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作、城市更新等多元化增儲渠道補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，新獲項(xiàng)目均位于超高或高能級城市，夯實(shí)了資源稟賦；預(yù)計(jì)其在2024年仍將憑借財(cái)務(wù)優(yōu)勢擇機(jī)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。平安證券表示，越秀地產(chǎn)在行業(yè)下行期穩(wěn)中求進(jìn)，融資優(yōu)勢疊加多元化擴(kuò)儲模式助力逆周期拿地突圍，拿地力度行業(yè)前茅，有望在行業(yè)洗牌中進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。申萬宏源表示，越秀地產(chǎn)2023年新增地塊全部布局在一二線城市，堅(jiān)持六位一體多元拿地，多元化拿地占比53%，TOD、城市運(yùn)營拿地已嶄露頭角。

花旗銀行、國信證券、開源證券、東吳證券表示，越秀地產(chǎn)基本面良好，在核心城市保持高質(zhì)量的增長，擁有充足的土地儲備及優(yōu)質(zhì)的TOD項(xiàng)目和城市更新項(xiàng)目，鞏固了在大灣區(qū)市場領(lǐng)先、廣州市場份額居首的地位，具備可持續(xù)增長能力。匯豐銀行認(rèn)為，越秀地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)土儲的價值將在未來幾年得到釋放。

融資成本持續(xù)下降，財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健

年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn)健，“三道紅線”數(shù)據(jù)保持綠檔。截至2023年末，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比率分別為67.4%、57.0%和2.01倍；全年加權(quán)平均借貸成本同比下降34個基點(diǎn)至3.82%，期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.63%；完成供股，募資凈額約為83億港元，供股獲1.15倍超額認(rèn)購。

申萬宏源、東吳證券、國信證券表示，越秀地產(chǎn)融資成本在行業(yè)中領(lǐng)先，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，在當(dāng)下市場環(huán)境可以更從容地獲取高質(zhì)量土地。中金公司、建銀國際表示，越秀地產(chǎn)作為廣州市屬國企融資優(yōu)勢突出，得益于供股增厚權(quán)益和回款高效，夯實(shí)了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，保持了良好的信用評級和“三道紅線”綠檔。平安證券表示，越秀地產(chǎn)靈活運(yùn)用境外人民幣自貿(mào)區(qū)債、點(diǎn)心債降低境外融資成本、供股獲超額認(rèn)購，這些融資優(yōu)勢支撐了越秀地產(chǎn)的發(fā)展。

此外，中金公司認(rèn)為，越秀地產(chǎn)的估值位于2016年以來中樞水平的一倍標(biāo)準(zhǔn)差以下，具備較強(qiáng)吸引力。平安證券表示，越秀地產(chǎn)為行業(yè)內(nèi)少數(shù)維持較高投資強(qiáng)度、銷售正增長的房企，在核心城市拿地精準(zhǔn)，疊加強(qiáng)股東背景及融資優(yōu)勢，仍維持“推薦”評級。

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