北京明確適時(shí)取消普宅及非普宅標(biāo)準(zhǔn) 改善性住房需求有望進(jìn)一步釋放

本報(bào)記者 鹿楊

北京正持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策。9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布，其中提到，將適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。這也意味著，對(duì)于部分改善需求的購(gòu)房者而言，其未來(lái)住房交易的稅收負(fù)擔(dān)將直接得到減輕。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前超20個(gè)省份仍因城施策、執(zhí)行不同的普通住宅與非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，更多城市有望跟進(jìn)這一樓市優(yōu)化舉措。

信號(hào) 樓市政策有望迎新一輪調(diào)整

今年7月，黨的二十屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，其中明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。此次也是北京為貫徹《決定》要求而出臺(tái)的具體實(shí)施意見(jiàn)。

根據(jù)中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)，北京多項(xiàng)房地產(chǎn)政策有望得到進(jìn)一步優(yōu)化。例如，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等。其中，“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”尤為受到關(guān)注。

去年12月，北京對(duì)從2014年起沿用了多年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化，優(yōu)化后，普通住宅應(yīng)滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在144平方米(含)以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000元/平方米。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，執(zhí)行這一新標(biāo)準(zhǔn)后，市場(chǎng)上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房大約為七成。這也意味著，待未來(lái)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，剩余三成商品房將不再被視為非普通住宅。

影響適應(yīng)住房需求的新變化

記者了解到，在二手房交易中，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，一旦取消普通住宅及非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)減輕部分購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，普通住宅與非普通住宅將在稅費(fèi)繳納等過(guò)程中執(zhí)行同等要求，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

以市民王先生為例，因?yàn)榧矣腥ィ胫脫Q一套面積更大的房子，房款約為1000萬(wàn)元。如果該套住宅被認(rèn)定為滿2年的普通住宅，則增值稅為0元；但如果該住宅被認(rèn)定為非普通住宅，當(dāng)年房東以500萬(wàn)元購(gòu)入，王先生則要額外支付25萬(wàn)元的增值稅，除此之外，還需要繳納比例更高的契稅等。若從非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌跸壬辽倏梢允∠?5萬(wàn)元。

“當(dāng)前住房需求已發(fā)生變化，新房全面轉(zhuǎn)向改善性需求。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，同時(shí)，居民對(duì)于住房消費(fèi)成本也更加敏感，非普通住宅在貸款利率和稅費(fèi)上相對(duì)普通住宅都更高，適時(shí)出臺(tái)相應(yīng)政策有利于適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，提振樓市。

全國(guó)將對(duì)市場(chǎng)起到提振效果

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)20多個(gè)省份、直轄市仍執(zhí)行不同的普通住宅及非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

同樣是去年12月，上海調(diào)整了普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即可享受優(yōu)惠政策的普通住宅應(yīng)滿足：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)兩個(gè)條件。深圳也在去年調(diào)整了“普宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。

可以看到，目前各城市根據(jù)自身情況，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也有所區(qū)別。“北京是二十屆三中全會(huì)后第一個(gè)明確提出將取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的一線城市，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也會(huì)跟進(jìn)。”李宇嘉表示。

“整體來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)樓市復(fù)蘇普遍承壓，政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整是市場(chǎng)所需。”關(guān)榮雪認(rèn)為，北京率先貫徹落實(shí)《決定》將對(duì)市場(chǎng)信心起到一定提振效果。具體市場(chǎng)表現(xiàn)，還需持續(xù)觀察。

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