穩(wěn)中求進 美的置業(yè)持續(xù)構建可持續(xù)發(fā)展新模式

8月19日，美的置業(yè)（3990.HK）召開2024半年度業(yè)績發(fā)布會。在房住不炒的長效機制下，積極探索房地產發(fā)展新模式，建設好房子，提供好服務，是推動房地產行業(yè)高質量發(fā)展的必經之路，也是企業(yè)尋求發(fā)展新空間的必然選擇。

管理層合影

  基本盤穩(wěn)健：融資保持優(yōu)勢，償債壓力較小

  8月16日晚間，美的置業(yè)（3990.HK）公布2024半年度業(yè)績報告。上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)合同銷售總額202億元，公司營業(yè)收入251億元，凈利潤為5.96億元，保持正向盈利。上半年，美的置業(yè)凈負債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，剔除預收后的資產負債率為67.8%，穩(wěn)步維持綠檔水平。

  截至報告期末，公司一年內到期有息負債人民幣90.8億元，月均還債僅人民幣7.6億元。報告期內，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。

  2024年半年度累計發(fā)行三期共計41.4億元中期票據(jù)，融資渠道保持通暢。同時，公司加權融資成本較上期下降15BP至4.54%，具備持續(xù)低成本融資能力。

  推進變革進行股權重組：現(xiàn)金替代每股5.9港元，市盈率20.82倍

  美的置業(yè)自2018年于香港聯(lián)交所上市以來，在上市平臺的助力下，集團各項業(yè)務得以快速發(fā)展，且財務狀況保持健康穩(wěn)定。但歷史的業(yè)績不代表未來的可能，為減少負債及與房地產開發(fā)業(yè)務的重資產屬性相關信用風險，在控股股東的大力支持下，集團擬將全資持有的房地產開發(fā)業(yè)務產權線從上市公司重組至控股股東，重組交易方案采用實物方式分派。基于《上市規(guī)則》標準，特別股東大會將于9月2日召開。

  美的置業(yè)擬將房開業(yè)務重組到附屬公司（“私人公司”），后將私人公司股權以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現(xiàn)金替代方案即每股5.9港元，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，遠高于市場可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價每股3.75港元溢價57.3%。

  此次重組，為控股股東及置業(yè)集團主動擁抱變化的舉動，在行業(yè)變革期，不斷探索、不斷創(chuàng)新，在“房住不炒”理念下，探尋新的發(fā)展空間和經營模式。美的置業(yè)為做好長期化解債務風險的準備，在有序化解債務的同時，推動公司戰(zhàn)略轉型——化解債務杠桿，履行企業(yè)責任和社會責任，主動作為，做好經營，穩(wěn)扎穩(wěn)打，為未來積蓄能量。

  回歸經營：注重產品及服務，高品質兌現(xiàn)用戶承諾

  經重組后，美的置業(yè)將無需背負大額債務，且依托于快速去杠桿，真正意義上回歸經營。依托涵蓋物業(yè)設計、開發(fā)、規(guī)劃建造、銷售等的房地產開發(fā)資產的全鏈條開發(fā)管理能力，進一步瞄準如何制造“好產品、好價值”的新課題，以科技、健康、節(jié)能為導向，穩(wěn)扎穩(wěn)打深化經營基本功，向制造業(yè)學習，向專業(yè)的精細化經營管理要生產力。

  如何低成本、高效率做出客戶心動的好房子，是未來企業(yè)真正的競爭力所在。好產品不是一次性極致完美，更多是靠時間的“復利”、持續(xù)迭代、持續(xù)提效。本集團將抓住市場結構性缺口，以“產品驅動，成本領先”作為產品與經營下一步的突圍方向，穩(wěn)扎穩(wěn)打形成公司能力致勝、模式取勝的新路徑。同時堅守以客為尊原則，強化識別客戶核心需求的能力，以更合理成本、更高的效率落地滿足客戶核心需求的產品。

  良好的財務基本盤是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供的重要保障，項目系統(tǒng)化的管控，可有效保證了全盤的交付節(jié)點，能夠實現(xiàn)如期甚至是提前交付。2024年上半年，美的置業(yè)秉承長期主義理念，“交付力”水平持續(xù)領先，提前和如期交付超2.6萬套，其中34個批次實現(xiàn)提前交付，客戶交付滿意度位列行業(yè)第一梯隊。

  重塑企業(yè)價值鏈：圍繞“好房子”，探尋房地產發(fā)展新模式

  未來，美的置業(yè)將構建“開發(fā)代建+物管服務+資產運營+房地產科技”的業(yè)務模式，業(yè)務實質并未發(fā)生改變，且將更聚焦于民生實業(yè)，以低杠桿、輕資產的方式繼續(xù)深耕房地產開發(fā)全價值鏈，積極探索房地產新模式，為社會創(chuàng)造更大的價值。

  物管服務方面，美的置業(yè)扎實住宅基本盤，錨定住宅服務、產業(yè)園服務、醫(yī)院服務三大核心業(yè)態(tài)，并孵化增值賽道，聚焦精力構建全生命周期的服務力，并逐漸由內向外鍛造市場化的競爭力。2024年上半年，美置服務服務合約面積9218萬平方米，第三方業(yè)務占比達20%，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。報告期內，非住宅業(yè)態(tài)合約面積約1100萬㎡，合約收入約3.2億。借助控股股東的強大產業(yè)鏈資源優(yōu)勢，物管業(yè)態(tài)從住宅業(yè)務延伸至產業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領域。公司通過優(yōu)化現(xiàn)有服務標準，培育招商運營、后勤服務等運營能力，加速突破市場化拓展。

  基于國內建筑工業(yè)化升級及房地產行業(yè)價值鏈深耕大背景，美的置業(yè)布局睿住發(fā)展作為持續(xù)培育的房地產科技賽道。報告期內,睿住發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入6億元，簽約金額6億元，第三方占比達100%。在國內房地產發(fā)展周期的影響下，睿住發(fā)展預見性地調整產品及市場策略，積極布局港澳及海外發(fā)達國家市場，圍繞調結構、拓市場、建能力、促融合推動產業(yè)健康發(fā)展，形成數(shù)字化、綠色建筑工業(yè)化的高質量可持續(xù)發(fā)展模式。

  未來，美的置業(yè)將專注于輕資產性質、專業(yè)化服務導向的業(yè)務，憑借在房地產全價值鏈深耕多年的專業(yè)積累，實現(xiàn)更高的利潤率水平和更科學的發(fā)展模式。

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