招股書失效，寶龍房托基金沖刺港交所

繼越秀房產(chǎn)信托基金和招商局商業(yè)房托之后，2021年8月27日，寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金向港交所遞交招股書，沖刺香港REITs市場(chǎng)的內(nèi)房第三股。

在6個(gè)月的等待后，2月28日，港交所官網(wǎng)顯示寶龍房托基金提交的招股書狀態(tài)為“失效”。

寶龍方面對(duì)此回應(yīng)稱，公司決定延遲寶龍房托基金的上市時(shí)間表。

價(jià)值82.3億元的資產(chǎn)包

自去年6月以來，港股招股書失效已不再是新鮮話題。物企沖擊下的港交所上市節(jié)奏似乎放慢，只是此次寶龍房托基金也在失效隊(duì)列之中。

一般而言，遞交IPO資料達(dá)6個(gè)月，若沒有通過審訊或是被駁回，該資料將會(huì)顯示為失效，此時(shí)仍可以選擇二次遞表。

不過，對(duì)于招股書失效一事，寶龍地產(chǎn)對(duì)外回應(yīng)，由于受市況波動(dòng)、政策變化等不明朗因素的影響，公司認(rèn)為當(dāng)前并非最佳上市時(shí)機(jī)，決定推遲上市計(jì)劃。

據(jù)悉，去年8月27日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布建議分拆寶龍房托基金在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市的公告。

寶龍地產(chǎn)在公告中稱，寶龍房托基金的主要目標(biāo)是通過擁有并投資于來自中國(guó)商業(yè)及零售物業(yè)的優(yōu)質(zhì)經(jīng)常性租金收入，為基金單位持有人提供穩(wěn)定的分派和長(zhǎng)期可持續(xù)的分派增長(zhǎng)，以及提升商業(yè)及零售物業(yè)的價(jià)值。

寶龍房托基金將成為香港首個(gè)只專注于中國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心的商業(yè)房地產(chǎn)信托。若分拆完成后，寶龍房托基金將不會(huì)從事物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。

據(jù)招股書文件，寶龍房托基金物業(yè)的優(yōu)勢(shì)主要在于是香港首個(gè)以中國(guó)為基地的商用物業(yè)產(chǎn)業(yè)信托，專注于戰(zhàn)略位置優(yōu)越的購(gòu)物中心，同時(shí)有著多元租戶及高租用率。

數(shù)據(jù)顯示，寶龍房托基金的物業(yè)組合包括8個(gè)由寶龍商業(yè)管理的購(gòu)物中心，所在地區(qū)集中在華東及華中。具體包括上海奉賢寶龍廣場(chǎng)、杭州臨安寶龍廣場(chǎng)、鹽城寶龍廣場(chǎng)、宿遷寶龍廣場(chǎng)、泉州安溪寶龍廣場(chǎng)、青島膠州寶龍廣場(chǎng)、洛陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)及新鄉(xiāng)寶龍廣場(chǎng)。

截至2021年6月30日，寶龍房托基金物業(yè)可租賃總面積約45.35萬平方米，評(píng)估價(jià)值約82.3億元，基金物業(yè)總樓面面積達(dá)74.06萬平方米，總體租金收益達(dá)2.04億元，同比增長(zhǎng)14%，增幅較大。平均租用率約96.5%，共有1161個(gè)租戶。

于2018年、2019年、2020年及2021年上半年，寶龍房托基金分別錄得收益約3.24億元、3.36億元、3.58億元及2.04億元;同期錄得利潤(rùn)及全面收益總額約7.46億元、4.8億元、2.23億元及1.16億元。

闖關(guān)失敗之后

REITs的內(nèi)在價(jià)值在于底層資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資產(chǎn)價(jià)值及潛力或是市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)之一。

2021年成功在港交所上市的順豐房托自當(dāng)年2月10日遞交招股文件到掛牌上市，前后僅用時(shí)96天。彼時(shí)，有分析人士認(rèn)為，其本身資產(chǎn)具有比較明確的價(jià)值，而這些價(jià)值明確的固定資產(chǎn)能給公司帶來穩(wěn)定的資金流。

物流地產(chǎn)近年逐漸成為資本市場(chǎng)寵兒。相比較于購(gòu)物中心、辦公樓等物業(yè)，物流地產(chǎn)的租戶通常承租能力更強(qiáng)，平均租賃面積更大，租戶組合更為穩(wěn)定，市場(chǎng)韌性更好。

另外，目前港交所REITs的底層資產(chǎn)多為綜合型的物業(yè)組合。以越秀房托和招商局商業(yè)房托為例，前者業(yè)態(tài)涉及零售和辦公，物業(yè)項(xiàng)目位于廣州、上海、武漢、杭州，均為國(guó)內(nèi)一線和新一線城市;后者物業(yè)業(yè)態(tài)以辦公為主，物業(yè)項(xiàng)目位于深圳。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

相比之下，寶龍房托基金的物業(yè)組合包括8個(gè)購(gòu)物中心，結(jié)構(gòu)更為單一，底層資產(chǎn)分布于國(guó)內(nèi)一線、新一線以及二、三線地區(qū)。

有分析認(rèn)為，一線城市物業(yè)具有更強(qiáng)的抗周期能力。其次，于香港資本市場(chǎng)而言，北上廣深，重慶、成都等一線、新一線城市擁

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