招商蛇口：4月銷售隨行業降幅擴大 融資優勢明顯

4月銷售隨行業降幅擴大。

招商蛇口4月公司實現簽約金額140.93億元，同比下滑52.0%，降幅較3月份擴大24.6個百分點;實現簽約面積58.06萬平方米，同比減少55.9%，較19年同比下滑36.5%，銷售均價24273元/平米，同比上升8.9%，較19年同比上升23.7%。1-4月累計實現銷售金額614.35億元，累計同比下降39.6%;累計銷售面積259.9萬平方米，累計同比減少41.7%，累計銷售均價23638元/㎡，累計同比上升3.7%。

4月拿地積極，4月新增5宗住宅用地，集中位于一線城市。拿地總金額107.7億元，拿地總建面39.75萬方，拿地均價27096元/平方米，拿地金額占銷售金額比重76.4%。22年1-4月拿地穩健，累計拿地金額191.3億元，拿地金額占銷售金額比重31.1%，拿地主要資源聚焦于一二線核心城市。按拿地金額計算，一二線城市占比75.04%，三四線城市占比24.96%，其中北京(48.94%)、寧波(8.53%)、長沙(7.72%)。

4月新發超短融，三條紅線持續達標，融資優勢明顯。22年4月，公司成功發行1筆利率為2.4%的10億元超短期融資債券。22年1-4月，公司共計發行債券84.91億元，加權平均利率3.11%，突顯央企融資優勢，受益供給側改革。

截至2021年末，剔除預收賬款的資產負債率61.67%，凈負債率為42.82%，現金短債比1.25，“三道紅線”監測指標全部綠檔。

投資建議：公司開發與運營并舉，融資優勢明顯，在一二線核心區域有大量優質土地儲備。受益行業供給側改革，中長期看好公司投資價值。我們維持公司22-23年EPS為1.41和1.55元，以5月11日收盤價計算，PE分別為9.4倍和8.6倍，維持“買入”評級。

風險提示：大幅收緊購房杠桿資金，政策力度不及預期，信用風險持續。

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