藍光發展一季度銷售創歷史新高背后：聚焦精益提升經營紅利 前三月房地產銷售252.19億元

疫情的挑戰和宏觀政策調控，考驗著房地產行業。在交出2020年成績單的同時，2021年何去何從，需要每個房企給出答案。

4月12日，藍光發展(600466.SH)發布了2020年年報和2021年一季報。引人矚目的是，公司在2020年穩守千億規?；A上，在2021年一季度取得亮眼的業績——營業收入68.54億元，同比增加29.04%;歸母凈利潤5.61億元，同比增加9.11%;加權平均凈資產收益率3.11%，同比提升0.31個百分點。

與此同時， 2021年1-3月實現房地產銷售252.19億元，同比增長 132.54%，創了同期歷史新高。

2020年，在復雜市場環境下，藍光發展及時調整經營策略，在投資上調結構、調節奏，在項目運營層面全面提升運營和盈利能力，強化運營夯實公司基礎，在2021年一季度彰顯了成效。

在4月13日藍光發展年度業績說明會上，公司高管表示，未來藍光發展將堅持做長期主義者，秉承工匠精神，系統構建經營紅利能力，按照“精準投資、卓越運營、財務引領、變革創新”經營方針，落實“精益管理”和“數字科技”戰略，強練內功，持續實現高質量增長。

聚焦高能城市 展現戰略布局前瞻性

從藍光公布的1-3月房地產項目的銷售金額來看，公司華東區銷售面積57萬平方米，銷售金額89.27億元表現非常搶眼，華東區域的一季度銷售面積占比為22.5%，但是銷售金額卻占到35.40%。顯然，華東區域已經成為藍光的主攻區域之一。

藍光2020年年報披露的數據顯示，公司在強化華東區域的布局，藍光發展 2020年新增項目60個，新增建筑面積962萬平方米，新增土儲貨值約1300億元。新增項目中，華東區域占比達到38%。

而華東正是2021年一季度房地產市場成交最火爆的區域之一。克爾瑞數據顯示，2021年一季度熱點三、四線城市房地產市場持續火熱，城市地價與房價輪動上漲。各區域市場熱度皆升，長三角地區市場異?；馃?，隨著供應放量，蘇州、常州等成交明顯回升，較2019年同期增幅都在30%附近。上海、寧波等市場熱度慣性延續，成交較2019年同期漲幅均超70%。

藍光發展2020年抓住機會深入華東區域布局，緊緊抓住了疫情后市場快速反彈發展機遇。2021年一季度長三角地區、華東區房地產市場的持續火熱也印證了藍光戰略布局的前瞻性。

面對一季度喜人的銷售業績，公司也格外冷靜，面對全國市場的不斷變化，藍光發展表示，公司制定了2021年整體的投資策略，核心是高質量發展，不追求規模。

對此，公司提出“2+N”的投資布局;核心是大華東及大西部，N是除了這兩個區域之外的一些重點城市。未來，公司將聚焦39個深耕城市，強化華東開發力度，加強三線、甚至強四線的城市的進入。

未來公司依然要向能力強、市場好、周轉快的區域傾斜，提升新一線、二線、強三線的占比預計不低于85%。華東區域的新增資源占比不低于40%，深耕城市的新增資源要占比不低于50%。

明確目標，緊抓機遇，2021年的藍光發展在控制發展節奏上顯得游刃有余，應對從容。

持續優化財務指標 目標提升現金流

在布局重點城市的同時，藍光發展也在努力平衡負債比例，在“黃檔“的基礎上努力降”綠檔“。

2020年藍光發展年報顯示，公司凈負債率88.57%，扣預后資產負債率73.03%，在手現金297億元，現金短債比為1.06。對照“三道紅線”要求，藍光發展凈負債率和現金短債比均達標。

在業績說明會中，公司高管表示，公司將在2021年進一步提升存貨周轉率，加快去化提升現金流，同時持續提升項目的質量，適當的考慮降低項目的權益占比、釋放現金的方式，擴大土儲的機會，持續改善整個資產和負債結構，包括三道紅線未來公司力爭三項達標，在控負債規模的情況下優化整個負債結構。

克爾瑞分析認為，從3月份已公布年報的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對在未來一至兩年內降檔至“綠檔”保持信心。但未來房企仍需繼續降本增效。在“開源”方面，除保證正常經營的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產、加強股權融資或拆分上市等方面發力。

有行業人士認為，在優化資產配置方面，藍光發展在2020年出讓迪康，在近期轉讓嘉寶的股權，有效盤活了公司存量資產，增厚了公司現金流，促進了財務指標穩健持續的改善。

組織效能提升 系統構建經營紅利能力

3月末，萬科董事會主席郁亮在業績說明會上感嘆，地產靠土地紅利和金融紅利賺錢的日子已經過去了，未來競爭會更加全面和激烈，但“還是有出路的，要腳踏實地向制造業學習，優秀企業依然可以通過自身努力去實現高質量發展，管理紅利時代仍然大有可為”。

在房地產行業“擁抱管理紅利時代“，唯有不斷強化”管理紅利“才能不被淘汰，而對此，藍光發展已經在2020年先行一步，并且取得了不錯的成效。

年報顯示，2020年藍光發展聚焦精益管理，在組織效能上狠下功夫，藍光發展通過打造精益型組織，優化層級。總部層面，管理層級由原來的8級精簡至5級，實現扁平化管理，區域層面，區域平臺、城市公司管理層級由原來的10層精簡為5-6層，更強調執行效率。

通過深化組織變革，區域做強，總部做精，藍光將全國區域布局從15個優化為10個區域，在藍光發展“上海+成都”雙總部運行模式下，大大縮短管理半徑，提升管理效能。

在業績說明會上，藍光發展高管表示，2021年公司將系統構建經營紅利能力，按照“精準投資、卓越運營、財務引領、變革創新”經營方針，落實“精益管理”和“數字科技”戰略。

在精益管理方面，今年藍光發展主要是做好三大核心任務。一是提升項目經營兌現能力，做到投資準，提升新增項目質量，做到快銷售，提升存貨周轉速度;二是提升公司經營紅利能力，提升產品溢價能力，堅決推進成本優先戰略;三是保證公司財務穩健，將“三道紅線”優化降檔，確保資金運作安全高效。

數字科技方面，2021年藍光發展將做到三個關鍵詞。一是“謀”經營紅利，二是“強”價值創新，三是“鏈”共贏生態。

同時，管理層表示，2021年藍光會持續聚焦精總部、強區域的組織變革。按照2.5級的管控模式，從總部區域直接管到項目實行扁平化管理，人員更加精簡，也更高效。另外，藍光還將聚焦整個內部的全方位提效，通過數字化、流程的精簡，加大授權等一系列的管理機制來實現。

“尤其是今年，房地產商都在抓經營紅利，我們更應該抓團隊。藍光今年的重點是抓整個的團隊建設，要把團隊做強，一個強的團隊能支撐一個好的業績”。藍光發展CEO遲峰表示。