住宅以套內(nèi)面積交易或成趨勢

 當我們聊起家里的住房面積有多大時，習慣說房本上記載的建筑面積。但大家心里都清楚，實際的使用面積要在建筑面積上打個百分之二十幾甚至更多的折扣。建筑面積和套內(nèi)使用面積之間的差額，通常被稱為公攤。近日，湖南省衡陽市明確，從2025年開始，商品房實行按套內(nèi)建筑面積計價銷售。這再度引發(fā)了“該不該取消公攤”的討論。

  該不該取消公攤？首先要弄清什么是公攤。當前我國住宅建筑基本以建筑面積交易。電梯井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房等公用建筑面積，是構(gòu)成商品房建筑面積的一部分。公用建筑面積會分攤到各家各戶，購房者為實際使用面積付費的同時，也要為公用建筑面積買單。

  公攤一直讓購房者很頭疼。其實，公攤面積并不是越小越好，一些公共區(qū)域面積變小，可能代表居住品質(zhì)降低。公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是被許多購房者詬病的根本問題。購房者拿到房子時，得房率低、實際使用面積較小的情況時常出現(xiàn)。購房合同中的專業(yè)術(shù)語或是開發(fā)商對于公攤方面的承諾常常讓人看得一頭霧水，了解清楚實際得房率還需要一番精密換算。想要弄清開發(fā)商是否按合同約定和相關(guān)法律規(guī)定完成對得房率的承諾，或許還要求助專門機構(gòu)進行測量，甚至到有關(guān)部門查詢備案數(shù)據(jù)。真正產(chǎn)生糾紛，恐怕還得聘請律師。

  近年來，有一些城市在嘗試住宅以套內(nèi)面積進行交易。早在2002年，重慶就開始以“套內(nèi)建筑面積”作為計價依據(jù)。多年來，也一直有商品房按套內(nèi)面積交易的呼聲。

  住宅建筑以套內(nèi)使用面積進行交易有很多益處。按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法。將住宅交易面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算，有助于提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度。

  以套內(nèi)使用面積交易有助于住房交易的規(guī)范化和透明化。按套內(nèi)使用面積交易能夠解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，套內(nèi)實際可使用面積不同。同時，還能解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。而按建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到。從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，能減少交易中的面積糾紛，老百姓能明明白白購房，一定程度上有利于消費者權(quán)益保護。

  以套內(nèi)使用面積交易可以成為商品住房的競爭力來源。我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，逐步從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。過去賣方市場階段，房價過快上漲，稍加遲疑可能都買不到房子，很多購房者顧不上考慮公攤大小和得房率問題。買方市場來臨，產(chǎn)品之間的競爭日趨激烈，購房者可選擇的房源多。以套內(nèi)使用面積交易的房源，以及公攤面積規(guī)范適宜、高得房率的住宅，或許更具競爭力。買方市場的到來，可能成為商品房以套內(nèi)使用面積交易的推動力量。

  以套內(nèi)使用面積交易會影響房價嗎？從按建筑面積交易改為按使用面積交易不太會影響購房價格。購房總價主要還是基于市場供求關(guān)系自主調(diào)節(jié)，但是單價按套內(nèi)使用面積交易的話會略高。

  2019年，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中曾出現(xiàn)過“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的表述。這表明，有關(guān)部門曾希望探索以套內(nèi)使用面積交易。商品住宅以套內(nèi)使用面積交易有可能成為趨勢。而在目前很多城市仍按建筑面積交易的情況下，應該推動公攤面積的計算更加清晰透明，保護購房者權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)應該準確公開公攤面積的計算方法。簽訂商品房買賣合同時，關(guān)于建筑面積、使用面積和公用部分的說明，也應盡可能詳細。

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