新大正 扣非業(yè)績(jī)?cè)鏊俜项A(yù)期

新大正（002968）預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.9-21.0億元，同比增長(zhǎng)58.5%-59.3%，歸母凈利潤(rùn)1.64-1.68億元，同比增長(zhǎng)25.0%-28.0%，扣非后凈利潤(rùn)1.49-1.53億元，同比增長(zhǎng)31.0%-34.5%。

外拓高歌猛進(jìn)助力營(yíng)收大幅增長(zhǎng)。公司公告營(yíng)收增長(zhǎng)中樞為58.9%，實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，主要系市場(chǎng)拓展、并購(gòu)帶來(lái)的項(xiàng)目落地以及延伸服務(wù)及增值服務(wù)的持續(xù)提升。2021年新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約17億元，飽和年化合同收入金額約8億元，較2020年增長(zhǎng)約74%。從外拓金額來(lái)看，我們預(yù)計(jì)營(yíng)收增速將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。

全國(guó)化布局加快，增值服務(wù)有所突破。公司新拓展項(xiàng)目重慶以外區(qū)域市場(chǎng)的拓展量占比約80%，全國(guó)化拓展能力得到市場(chǎng)檢驗(yàn)，在保持高速拓展的同時(shí)，公司項(xiàng)目續(xù)約率保持在94%的高位，客戶黏性較高保障業(yè)績(jī)的可持續(xù)性。此外，公司延伸及增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1.5億元，持續(xù)提升服務(wù)價(jià)值。

擴(kuò)張期帶來(lái)較高當(dāng)期支出，但有助于夯實(shí)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不及收入，主要原因是外地市場(chǎng)拓展初期投入和新進(jìn)項(xiàng)目增加帶來(lái)的前置支出;重慶地區(qū)社保優(yōu)惠政策逐步到期提高了人工成本;股權(quán)激勵(lì)攤銷的費(fèi)用等。按照扣非口徑公司盈利增速中樞為32.8%，若剔除股價(jià)激勵(lì)費(fèi)用影響則實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)增速中樞37.6%。我們認(rèn)為，作為獨(dú)立第三方物業(yè)公司，在擴(kuò)張期承受盈利壓力的陣痛是必然的，隨著規(guī)模效應(yīng)、管理效能的提升，公司的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步提升。

考慮到公司擴(kuò)張階段的支出以及股權(quán)激勵(lì)費(fèi)用攤銷帶來(lái)的階段性高費(fèi)用率，我們調(diào)整公司2021-2023年EPS預(yù)測(cè)為1.02/1.63/2.43元(原預(yù)測(cè)為1.10/1.66/2.46元)，可比公司2022年估值24X。綜合考慮公司業(yè)績(jī)?cè)鏊僖约霸跈C(jī)構(gòu)物業(yè)賽道的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)應(yīng)2022年P(guān)E為30X，維持買入評(píng)級(jí)，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至48.81元(原目標(biāo)價(jià)48.26元)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響竣工交付節(jié)奏。外拓市場(chǎng)的不確定性。福利保障政策的不確定性。

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